Precedente reforça a responsabilidade de loteadores, incorporadores e construtores 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que o adquirente de imóvel possui legitimidade para ajuizar ação individual destinada a exigir a conclusão de obras de infraestrutura e melhorias prometidas em áreas comuns de loteamentos e empreendimentos imobiliários. 

A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial (REsp) nº 2.219.808, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, e representa um importante fortalecimento da proteção contratual dos compradores de imóveis. 

No caso dos autos, o comprador de um lote buscava compelir a loteadora a concluir obras de infraestrutura previstas para o empreendimento. 

Em juízo, a empresa sustentou que o direito discutido possuía natureza coletiva, uma vez que as obras beneficiariam todos os proprietários do loteamento, razão pela qual apenas instrumentos de tutela coletiva poderiam ser utilizados. 

O STJ, contudo, afastou a tese. 

Segundo a Corte, embora a conclusão das obras em áreas comuns represente interesse coletivo dos adquirentes, o inadimplemento contratual afeta diretamente a esfera jurídica individual de cada comprador, que sofre prejuízo patrimonial decorrente da desvalorização do imóvel e da limitação ao pleno exercício do direito de propriedade. 

Por esse motivo, cada adquirente possui legitimidade para exigir judicialmente o cumprimento das obrigações assumidas pelo empreendedor. 

Código de Defesa do Consumidor 

O acórdão destacou que toda oferta, publicidade ou informação veiculada ao mercado integra o contrato e vincula o fornecedor ao seu cumprimento, nos termos dos artigos 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 

Assim, quando a infraestrutura prometida estiver prevista em material publicitário, no memorial descritivo, no contrato ou nos demais documentos de comercialização, sua execução deixa de ser mera expectativa para se tornar obrigação jurídica exigível. 

Ainda sobre a aplicação das regras consumeristas, a relatora do processo esclareceu que a tutela coletiva não impede que o consumidor ingresse em juízo, de forma individual, para buscar a tutela de seu direito, quando este for violado.  

A esse respeito, a ministra Nancy Andrighi ponderou que a falta de conclusão e entrega das obras representa verdadeiro vício de qualidade do objeto principal contratado, reduzindo o valor da unidade adquirida e, assim, legitimando o proprietário a exigir o cumprimento da obrigação. 

Nas palavras da ministra relatora “o proprietário de unidade imobiliária possui legitimidade para pleitear a obra em áreas comuns, bem como para exigir o cumprimento de obrigações de fazer relativas ao empreendimento, uma vez que o prejuízo decorrente do inadimplemento repercute diretamente no valor de sua unidade e no exercício do seu direito de propriedade”. 

Conclusão 

A decisão possui repercussão relevante para loteamentos, incorporações, condomínios horizontais e empreendimentos de multipropriedade. 

Na prática, o precedente consolida o entendimento de que cada comprador poderá, individualmente: 

• Exigir a conclusão das obras prometidas;
• Requerer a regularização da infraestrutura do empreendimento;
• Pleitear o cumprimento de obrigações previstas em contrato ou publicidade;
• Buscar a aplicação de penalidades contratuais pelo atraso;
• Pleitear indenização pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento.

O julgamento também amplia a exposição dos empreendedores a demandas individuais simultâneas quando houver atraso ou descumprimento das obrigações assumidas perante os adquirentes. 

Isso porque o precedente reafirma a força vinculante das promessas realizadas durante a comercialização dos empreendimentos imobiliários e fortalece os mecanismos de proteção dos adquirentes. 

Nesse sentido, para o STJ, a circunstância de determinada obrigação beneficiar toda a coletividade de proprietários não impede que cada comprador, individualmente considerado, exija o cumprimento integral daquilo que lhe foi prometido. 

Trata-se de importante sinalização do Poder Judiciário em favor da efetividade contratual, da boa-fé objetiva e da proteção da confiança legítima dos consumidores no mercado imobiliário. 

Autoria: Laila Abud Sant´ana e Mario Barone