Retomando a questão da aquisição de terras rurais por capital estrangeiro, já anteriormente mencionada por ocasião da iminência de julgamento da matéria, apresentamos, a seguir, breves considerações sobre a recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) e seus desdobramentos práticos.

No último dia 23, a Suprema Corte decidiu pela validade das restrições para a aquisição de terras rurais por empresas brasileiras controladas por estrangeiros, contidas na Lei nº 5.709/1971, norma que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiros residentes no País ou por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.

O julgamento ocorreu no âmbito da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) nº 342, em conjunto com a Ação Cível Originária (ACO) nº 2.463.

Na ADPF, discutia-se se o artigo 1º, §1º da Lei nº 5.709/71, dispositivo que estende os limites e condições para aquisição de terras rurais às empresas brasileiras controladas por estrangeiros[1], havia sido recepcionado pela Constituição Federal de 1988.

A ACO, por sua vez, foi proposta pela União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) buscando impugnar parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo que dispensava tabeliães e oficiais de registro de aplicar a norma nos casos em tela.

O ponto central da controvérsia residia na compatibilidade da equiparação com a Constituição Federal de 1988, isto é, se seria juridicamente válido impor restrições à aquisição de terras rurais com base na origem do capital controlador da empresa, sobretudo à luz dos princípios da livre iniciativa, da isonomia e da atração de investimentos estrangeiros.

O que foi decidido:

Em 2015, o então relator dos processos, ministro Marco Aurélio Mello (aposentado), entendeu que a norma era válida.

Após anos de debates jurídico, no dia 23 de abril de 2026, o STF, por unanimidade, validou a constitucionalidade da interpretação, estendendo as restrições da Lei nº 5.709/71 às empresas brasileiras controladas por estrangeiros e colocando fim à discussão.

Para o STF, a proteção do território nacional e da soberania justifica a imposição de limites à aquisição de terras por capital estrangeiro.

De acordo com os ministros Gilmar Mendes e Alexandre de Moraes, a norma não estabelece uma vedação absoluta para a aquisição de imóveis rurais, mas visa estabelecer um regime de condicionantes e instrumentos de controle, fundamentais para preservar a segurança interna e externa do País.

Nessa mesma linha, o ministro Edson Fachin pontuou que, empresas nacionais e empresas brasileiras com capital estrangeiro devem, de acordo com a Constituição Federal, ter uma disciplina diferenciada. Essa diferença de tratamento, segundo o ministro, é concretizada pela lei questionada, que estabelece limites, e não obstáculos intransponíveis para a aquisição.

Mas, afinal, quais são as restrições:

A Lei nº 5.709/71 estabelece condicionantes à aquisição e ao arrendamento de terras rurais por pessoas estrangeiras e, agora, com a decisão do STF, por empresas brasileiras sob controle estrangeiro.

As condições fixadas pela norma, de um modo geral, dizem respeito a percentuais máximos das terras adquiridas; a exigência de autorização administrativa e licenças para a operação e à finalidade da exploração econômica do terreno.

Entre as principais exigências, destacamos:

• Limites de área adquirida: as aquisições individuais estão sujeitas a módulos de exploração. Assim, por exemplo, a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua (art. 3º)

Há, ainda, limites máximos por município, por exemplo, a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, sejam físicas ou jurídicas, não pode ultrapassar a um quarto da superfície dos municípios onde estejam situadas (art. 12º).

• Finalidade da exploração: as terras rurais adquiridas devem ser destinadas à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Além disso, as atividades devem ser aprovadas pelo Ministério da Agricultura e Pecuária, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área, ou pelo Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços, quando se tratar de projetos de caráter industrial (art. 5º)

• Controle registral: a Lei nº 5.709/71 é clara ao estabelecer a obrigatoriedade da escritura pública para a aquisição da terra rural, e elenca os elementos que devem nela constar, como a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos que comprovem a sua constituição e licença para seu funcionamento no Brasil, em se tratando de empresas (arts. 8º e 9º).

Nossas impressões sobre a decisão:

Primeiramente, é importante destacar que a decisão do STF não inaugura novas condições para a aquisição de terras rurais, tampouco representa uma vedação ao capital estrangeiro. O que se tem, na verdade, é a definição, em caráter definitivo, do regime jurídico aplicável às empresas brasileiras controladas por estrangeiros que pretendam adquirir ou arrendar esses imóveis.

Nesse sentido, longe de constituir um óbice aos investimentos estrangeiros, o entendimento consolidado contribui para o fortalecimento da segurança jurídica, ao conferir maior clareza e previsibilidade às operações, que passam a ser realizadas dentro de parâmetros previamente estabelecidos.

Por outro lado, embora represente avanço sob a perspectiva da estabilidade regulatória, a decisão reforça a necessidade de análise criteriosa das estruturas societárias e dos modelos de investimento adotados por empresas que atuam, direta ou indiretamente, com ativos rurais.

Isso porque a efetiva segurança decorrente do posicionamento do STF está diretamente relacionada à adequada compreensão dos limites legais e das exigências regulatórias aplicáveis. Assim, mais do que reconhecer a incidência das regras, torna-se essencial conhecê-las em profundidade, delimitar seus contornos e assegurar sua estrita observância, de modo a evitar a nulidade de operações e eventuais prejuízos às partes envolvidas.

Em síntese, mais do que impor restrições, o novo cenário reforça a importância do planejamento e da conformidade como pilares para a segurança e a continuidade dos investimentos.

[1] Art. 1º, § 1º – Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

Autoria: Laila Abud Sant´ana