Instrumento particular passa a ser admitido também fora do SFH e do SFI e pode ampliar a utilização da garantia em operações privadas 

A Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 246/2026, promovendo alteração importante nas regras aplicáveis aos negócios que utilizam a alienação fiduciária de imóveis como garantia. 

A nova regulamentação estabelece expressamente que os atos e contratos disciplinados pela Lei nº 9.514/1997, inclusive aqueles destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e atos conexos, poderão ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de as partes integrarem o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

A possibilidade alcança pessoas físicas e jurídicas, ainda que não atuem no sistema financeiro ou no mercado de capitais. 

A alteração é especialmente relevante para operações empresariais e negócios entre particulares, nos quais imóveis são utilizados como garantia de obrigações. 

O que é alienação fiduciária? 

Na alienação fiduciária, o devedor — denominado fiduciante — transfere ao credor a propriedade fiduciária do imóvel como garantia do cumprimento de determinada obrigação. 

O devedor permanece, em regra, com a posse direta e utilização do imóvel. 

Com a quitação da obrigação, a propriedade fiduciária é extinta e o imóvel é liberado da garantia. 

Em caso de inadimplemento, por outro lado, a Lei nº 9.514/1997 prevê procedimento específico para consolidação da propriedade em nome do credor e realização dos atos destinados à satisfação do crédito. 

Trata-se, portanto, de uma garantia imobiliária que possui disciplina própria e mecanismos específicos de execução. 

O que efetivamente mudou? 

A possibilidade de pessoas físicas e jurídicas utilizarem a alienação fiduciária de imóveis não é propriamente uma novidade. 

A própria Lei nº 9.514/1997 estabelece que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no SFI. 

A controvérsia dizia respeito à forma do negócio. 

Havia divergência sobre a possibilidade de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública quando a operação fosse realizada fora do SFH ou do SFI. 

O Provimento nº 246/2026 afasta expressamente essa restrição no âmbito da regulamentação extrajudicial. 

A Corregedoria Nacional de Justiça passou a prever expressamente que a faculdade de utilização do instrumento particular não depende da natureza dos contratantes nem de sua vinculação aos sistemas financeiro, habitacional ou de mercado de capitais. 

Mais do que criar uma nova modalidade de garantia, portanto, a regulamentação uniformiza a interpretação do art. 38 da Lei nº 9.514/1997, adequando as normas do foro extrajudicial a entendimentos firmados pelo STF e pelo STJ. 

Um exemplo prático 

Imagine-se uma operação relativamente comum no ambiente empresarial. 

Uma empresa vende determinado ativo para outra sociedade por R$ 10 milhões, sendo parte do preço paga à vista e o saldo parcelado. 

Para garantir o pagamento das parcelas futuras, a compradora oferece um imóvel de sua propriedade. 

Nesse tipo de operação, as partes podem avaliar diferentes estruturas de garantia, entre elas a hipoteca e a alienação fiduciária. 

Com a nova regulamentação, a constituição da alienação fiduciária poderá ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, mesmo que vendedor e comprador sejam empresas privadas sem qualquer vinculação ao SFH ou ao SFI. 

Celebrado o instrumento e preenchidos os requisitos legais, o contrato é levado diretamente ao Registro de Imóveis competente. 

O resultado é relevante: uma garantia imobiliária robusta passa a ser mais facilmente incorporada à própria documentação da operação empresarial, sem que a condição das partes, por si só, imponha a celebração de escritura pública específica para a alienação fiduciária. 

O mesmo raciocínio pode ser aplicado, por exemplo, a contratos de mútuo entre empresas, aquisição parcelada de participações societárias ou ativos, renegociações de dívidas e outras operações nas quais um imóvel seja oferecido em garantia. 

Alienação fiduciária ou hipoteca? 

A mudança também pode influenciar a escolha da garantia imobiliária nas operações privadas. 

A hipoteca continua sendo instrumento relevante e possui regime jurídico próprio. Não se pode afirmar que será substituída pela alienação fiduciária. 

Entretanto, ao facilitar a formalização da alienação fiduciária fora das operações tradicionalmente vinculadas ao mercado financeiro, o Provimento elimina um obstáculo operacional que poderia pesar na escolha entre as duas garantias. 

Assim, em operações nas quais ambas as estruturas sejam juridicamente possíveis, a alienação fiduciária pode se tornar uma alternativa ainda mais atraente, considerando não apenas sua forma de constituição, mas também o regime jurídico específico previsto na Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento. 

A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária depende das características de cada negócio, das garantias envolvidas e dos interesses das partes. A análise deve considerar, portanto, a estrutura e as particularidades de cada operação. 

A simplificação não elimina as formalidades 

A possibilidade de utilização do instrumento particular não transforma a alienação fiduciária em uma garantia informal. 

O próprio Provimento preserva a exigência de observância dos requisitos formais e materiais de validade do negócio jurídico. 

Além disso, permanece indispensável o registro do contrato perante o Registro de Imóveis competente. É esse registro que constitui a propriedade fiduciária. 

Também permanecem aplicáveis eventuais hipóteses em que a legislação federal exija expressamente escritura pública. 

Portanto, a alteração simplifica o instrumento utilizado para formalizar a operação, mas não elimina a necessidade de adequada estruturação jurídica do negócio nem o controle realizado pelo Registro de Imóveis. 

E os contratos anteriores? 

O Provimento nº 246/2026 também tratou das operações realizadas anteriormente à nova regulamentação. 

Foram consideradas regulares e válidas as alienações fiduciárias formalizadas por instrumento particular com efeitos de escritura pública antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172/2024, nº 175/2024 e nº 177/2024, desde que observados os requisitos previstos na legislação federal. 

A previsão procura preservar a segurança jurídica das operações celebradas durante o período em que existiram divergências quanto à interpretação da matéria. 

Uma mudança relevante para operações imobiliárias e empresariais 

O alcance do Provimento nº 246/2026 vai além do financiamento imobiliário tradicional. 

A possibilidade de utilização do instrumento particular por pessoas físicas e jurídicas fora do SFH e do SFI facilita a adoção da alienação fiduciária em operações de crédito, aquisição de ativos, parcelamentos, reorganizações de dívidas e outros negócios empresariais garantidos por imóveis. 

A alteração reduz formalidades, pode contribuir para diminuir os custos de estruturação e, sobretudo, proporciona maior previsibilidade quanto à aceitação desses títulos pelos Registros de Imóveis. 

Não houve flexibilização da garantia propriamente dita: continuam indispensáveis a observância dos requisitos legais e o registro imobiliário. 

O que mudou foi a porta de entrada. Uma garantia imobiliária que já podia ser utilizada em operações privadas passa a contar com uma forma de contratação mais simples e expressamente reconhecida pela regulamentação nacional. 

Autoria: Mario Barone