É relativamente comum que quem esteja comprando ou regularizando um imóvel se depare com exigências documentais feitas pelo cartório de registro. Mas uma dúvida recorrente merece atenção: o registro de um imóvel pode ser condicionado à apresentação de certidões que comprovem a quitação de débitos tributários ou previdenciários?
A questão costuma surgir em operações de compra e venda, integralização de imóveis ao patrimônio de empresas, incorporações e outros negócios imobiliários. Em alguns casos, o interessado é surpreendido com a exigência de apresentar certidões negativas de débitos fiscais, as chamadas CNDs, para que o registro seja efetivado, o que pode atrasar negociações, gerar custos adicionais e até comprometer a conclusão do negócio realizado.
Recentemente, decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0004034-71.2025.2.00.0000, analisou o caso de uma empresa que teve o registro da transferência de um imóvel condicionado à apresentação de certidões negativas de débitos federais e previdenciários, exigência fundamentada em norma local da Corregedoria e no artigo 47 da Lei nº 8.212/1991 (Lei de Seguridade Social).
No julgamento do caso, o CNJ concluiu que essa exigência é incompatível com o entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal e determinou seu afastamento.
O fundamento adotado pelo Conselho foi, basicamente, o seguinte: exigir comprovação da regularidade fiscal para a realização de registro de títulos translativos de imóvel configura sanção política, prática que consiste em uma forma de pressionar o pagamento de tributos.
Tal exigência é considerada incompatível com a Constituição Federal e foi considerada prática abusiva pelo CNJ.
Esse entendimento, na verdade, não é novo. Ele decorre da decisão proferida pelo Supremo, no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade 394, quando declarou a inconstitucionalidade de dispositivos da Lei nº 7.711/1988 que condicionavam diversos atos da vida civil e empresarial (entre eles, o registro de imóveis) à comprovação da quitação de débitos tributários.
Para o STF, esse tipo de condicionamento viola garantias constitucionais fundamentais e representa uma forma inadequada de cobrança de créditos fiscais, já que a Fazenda Pública possui meios próprios para promover sua cobrança, observando o devido processo legal.
Apesar do julgamento na ADI 394 dizer respeito a uma lei específica, a Lei nº 7.711/1988, a vedação às sanções políticas deve alcançar toda norma que use a burocracia estatal como mecanismo indireto de constrangimento ao cumprimento de obrigações fiscais.
Nessa linha, poder-se-ia considerar como sanção política, por exemplo, a apreensão de mercadorias ou a interdição do estabelecimento. Ou, ainda, a exigência de pagamento de tributos para a expedição de alvarás.
A partir desse precedente, portanto, consolidou-se o entendimento de que não faz sentido manter exigências semelhantes com base em normas menos abrangentes. Foi exatamente essa lógica que orientou a decisão mais recente do CNJ, reforçando que cartórios de registro de imóveis não devem exigir certidões negativas de débitos como condição para a prática de atos registrais.
Na prática, a decisão representa um importante reforço à segurança jurídica nas transações imobiliárias. Isso porque, ao impedir que exigências incompatíveis com a Constituição atrasem ou inviabilizem registros, preserva-se a regularidade dos negócios e evita-se que o exercício do direito de propriedade fique condicionado à solução de questões tributárias que devem ser tratadas pelos meios legalmente previstos.
Isso não significa, evidentemente, que eventuais débitos deixem de existir ou não possam ser cobrados. A diferença é que sua cobrança deve ocorrer pelos instrumentos próprios da administração tributária, sem impedir a realização de atos registrais que a legislação não condiciona à comprovação de regularidade fiscal.
Por essa razão, quem se deparar com exigências dessa natureza durante um procedimento de registro imobiliário deve analisar cuidadosamente os fundamentos apresentados pelo cartório.
Em determinadas situações, a exigência poderá contrariar o entendimento já consolidado pelos tribunais e pelo próprio CNJ, tornando possível a adoção das medidas cabíveis para assegurar a regular conclusão do registro.
Em operações imobiliárias, especialmente aquelas que envolvem valores expressivos ou prazos negociais sensíveis, a orientação jurídica especializada pode ser decisiva para identificar rapidamente eventuais exigências indevidas, reduzir riscos e evitar atrasos desnecessários na concretização do negócio.
Autoria: Editoria Notícias
