De acordo com a jurisprudência, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem recai sobre aquele que efetivamente contrata o serviço do corretor, independentemente de figurar como comprador ou vendedor no negócio final.
O entendimento julgamento é bem representado por acórdão do STJ, do REsp 1.288.450/AM, no qual uma associação de ensino foi condenada a pagar a comissão após contratar verbalmente um profissional para localizar um imóvel destinado à construção de um estacionamento.
Desmistificação da “Regra do Vendedor”:
Ao analisar o caso, o STJ afastou a ideia popular de que a taxa de corretagem seria, obrigatoriamente, um encargo do vendedor. O Tribunal fundamentou-se nos seguintes pilares:
- Definição de comitente: o contrato de corretagem, previsto no artigo 722 do Código Civil, estabelece que alguém se obriga a obter negócios para outrem conforme instruções recebidas. Esse “outrem” é o comitente, a pessoa que busca o auxílio do profissional para satisfazer seus interesses.
- Aproximação útil: a comissão é devida quando o corretor promove a aproximação útil das partes, resultando na celebração do negócio, mesmo que o contrato final seja firmado diretamente entre os contraentes.
- Liberdade de pactuação: embora o mercado frequentemente atribua o custo ao vendedor, as partes podem pactuar livremente o pagamento. Na ausência de ajuste expresso ou em casos de dúvida, a obrigação segue a lógica de quem solicitou a intervenção do mediador.
- Contratos verbais: o contrato verbal de corretagem é juridicamente aceito, desde que comprovada a prestação do serviço por meios documentais ou testemunhais.
Análise de impacto prático:
A orientação firmada pelo STJ possui relevantes repercussões práticas para pessoas físicas e jurídicas que atuam no mercado imobiliário, na medida em que traz consequências diretas na gestão de custos e na segurança jurídica das transações.
Entre os principais impactos desse entendimento destacamos:
- Para compradores (pessoas físicas e jurídicas): ao solicitar que um corretor busque imóveis com características específicas (como no caso de expansões comerciais), o comprador assume a posição de comitente. Se o profissional apresentar opções que levem ao fechamento do negócio, o comprador será o responsável pelo pagamento da comissão, salvo se houver dispensa expressa ou acordo em contrário com o vendedor.
- Validade do uso local: na inexistência de valor fixado, a remuneração deve ser arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (geralmente 6% conforme o CRECI), conforme prevê o artigo 724 do Código Civil.
- Gestão de riscos: é fundamental que a intenção de contratação seja formalizada ou que os limites da atuação do corretor sejam claros, evitando que interações informais sejam interpretadas como contratação efetiva de serviço de corretagem.
Conclusão:
O posicionamento firmado pelo STJ nesse precedente reforça o princípio da boa-fé e da justiça contratual: quem se beneficia do serviço de busca e aproximação deve arcar com a respectiva contrapartida financeira.
A “lenda” de que o vendedor sempre paga a taxa de corretagem cai por terra quando advém do comprador a demanda feita ao corretor.
