No final de janeiro de 2016 o dólar estava cotado a R$3,959, ao passo que o euro equivalia a, aproximadamente, R$4,320. Há cerca de dez anos, em fevereiro de 2006, o dólar valia, em média R$ 2,161, e o euro, R$ 2,580.
Por outro lado, a crise econômica atingiu em cheio o mercado imobiliário. Estudo realizado pela agência de classificação de riscos Fitch com empresas do setor revelou um número preocupante: no período de janeiro a setembro de 2015, de cada 100 imóveis vendidos na planta, 41 foram devolvidos pelos adquirentes às incorporadoras por conta de dificuldades com o pagamento do imóvel.
Outro indicador do setor, aquele que monitora o desconto médio concedido em negociações de imóveis atingiu o seu recorde em 2015. Para se ter uma ideia, apenas 22,1% das compras de imóveis foram concretizadas pelo preço originalmente pedido pelo vendedor e o desconto médio apurado foi de 8,8%, índice bastante superior ao apurado em 2014, de 6,8%.
Indiscutivelmente, a conjunção desses fatores criou um ambiente propício ao investimento por estrangeiros em imóveis urbanos situados no Brasil, na medida em que o câmbio está favorável e o preço dos imóveis está em retração.
Vale mencionar, a título ilustrativo, que o metro quadrado no bairro da Vila Nova Conceição, bairro nobre de São Paulo, tinha, ao final de janeiro de 2016, o valor médio de R$16.622,00 (ou US$4.198,53), enquanto o valor médio do metro quadrado no Bronx, em Nova Iorque, correspondia, à mesma época, ao montante de US$4.840,00.
Contribui para esse quadro favorável ao investimento em imóveis urbanos no Brasil a ausência de restrições legais à sua aquisição por estrangeiros, o que não se repete no que diz respeito aos imóveis rurais.
Dessa maneira, embora existam, sim, formalidades a serem cumpridas, inexistem, em nosso ordenamento empecilhos à compra de imóveis urbanos por estrangeiros, de modo que o investimento nestes imóveis dá-se de maneira muito menos complicada em relação à aquisição de imóveis rurais.
Assim, para investir e adquirir imóveis no Brasil, basta que sejam observadas determinadas formalidades de cunho burocrático.
Num primeiro momento, exige-se que o estrangeiro residente no exterior – tal como a pessoa jurídica sediada no exterior – seja inscrito no cadastro nacional de contribuintes, para fins de fiscalização tributária. O estrangeiro pessoa natural deve efetuar inscrição no CPF/MF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda), e a pessoa jurídica, no CNPJ/MF (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda).
O estrangeiro pode realizar sua inscrição no cadastro nacional de contribuintes junto a qualquer consulado brasileiro no exterior. Não é necessário, portanto, que o estrangeiro, ou seu cônjuge, venha ao Brasil apenas para atender a esta formalidade.
A pessoa jurídica estrangeira, em seu turno, deve nomear procurador no País, conferindo-lhe poderes para administrar os bens, no Brasil, de que seja detentora.
No Brasil, a aquisição de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no País (total de R$26.400,00), deve ser celebrada por meio de escritura pública de compra e venda.
Para a celebração da referida escritura, o investidor estrangeiro, caso não esteja no Brasil, poderá ser representado por procurador e deverá apresentar documentos pessoais como passaporte, o CPF e a certidão de nascimento do estrangeiro (caso seja solteiro), ou seu comprovante de estado civil, acompanhado da certidão de casamento (caso seja casado).
Na hipótese de o estrangeiro ser casado, também serão exigidos o passaporte e o CPF de seu cônjuge, posto que também figurará como adquirente do imóvel, ressalte-se.
A pessoa jurídica estrangeira, em seu turno, também poderá se fazer representar por seu procurador para a lavratura da escritura pública e deverá apresentar, além da procuração e de seus documentos pessoais, seu CNPJ e cópia autenticada de seus atos constitutivos, vale dizer, do último contrato social.
Após a celebração da escritura pública, que deve ser realizada junto a Tabelionato de Notas, qualquer pessoa, independentemente de procuração, pode levar o negócio a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, a fim de conferir publicidade e eficácia à transferência do imóvel.
É imprescindível, ainda, que todos os documentos exigidos pela Receita Federal ou pelos Serviços Notariais redigidos em língua estrangeira sejam devidamente traduzidos para o português e visados por autoridade consular, devendo, ainda, ser registrados junto a Cartório de Registro de Títulos e Documentos (registro este que também pode ser realizado por procurador).
Para custear a aquisição, por sua vez, o estrangeiro pode valer-se de diversos procedimentos: o envio de ordem de pagamento – em reais ou em moeda estrangeira – em favor do vendedor do imóvel, no banco indicado por este; o pagamento direto ao vendedor por meio de conta corrente (caso o estrangeiro possua conta corrente no Brasil); ou mesmo a remessa do valor do imóvel ao seu procurador, que, então, realizará a operação de câmbio junto a agente de câmbio, para, em seguida, pagar o vendedor.
Essas formalidades devem ser consideradas naturais levando em consideração que se trata da aquisição de um bem imóvel e que existe uma cautela natural do Fisco sobre a matéria. De toda forma, acreditamos que são questões facilmente superadas a partir da elaboração de um planejamento estratégico criterioso que levará em consideração o portfólio de investimento que o estrangeiro pretende realizar.
Texto elaborado por Edgard Hermelino Leite Jr., Mário Rossi Barone e Maurício Melighendler
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