O Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo é uma
ferramenta de política urbana aplicada em várias cidades brasileiras, incluindo São
Paulo, com vistas a garantir o cumprimento da função social da propriedade.

Trata-se de uma modalidade de intervenção do Estado na propriedade, que consiste
na incidência, de maneira progressiva, do referido imposto sobre imóveis que não
estão sendo utilizados adequadamente, como forma de incentivar a ocupação e o uso
produtivo dos espaços urbanos.

Como o IPTU progressivo existe para estimular o uso útil da propriedade, ele tem
caráter extrafiscal, isto é, sem finalidade arrecadatória.

Fundamento lega:

Na cidade de São Paulo, o IPTU progressivo é amparado por diversas normativas, tanto
em nível federal quanto municipal. Entre elas, merecem destaque:

2 – Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001):

O Estatuto da Cidade, por sua vez, regulamenta os artigos 182 e 183, da CF,
estabelecendo diretrizes gerais de política urbana no Brasil e autorizando que os
municípios apliquem sanções fiscais sobre imóveis não utilizados ou subutilizados.

Nesse contexto, o artigo 7º estabelece a aplicação progressiva mediante a majoração
da alíquota pelo prazo de 5 anos consecutivos.

3 – Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei nº 17.975/2023):

O Plano Diretor da Cidade de São Paulo define as diretrizes de desenvolvimento
urbano e autoriza a aplicação do IPTU progressivo para imóveis ociosos, ou seja, para
os imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados.

Aplicação do IPTU progressivo:

A progressividade do IPTU incide sobre imóveis notificados pela Prefeitura de São
Paulo que se enquadrem nas seguintes situações:

– Imóveis vazios ou subutilizados, ou seja, edificações que não são ocupadas ou
terrenos que não são edificados (não construídos). Considera-se subutilizado o
imóvel com aproveitamento inferior àquele definido no Plano Diretor ou em
legislação dele decorrente (art. 5º, §1, inciso I, do Estatuto da Cidade – Lei nº
10.257/2001).

– Imóveis incompatíveis com o uso previsto no Plano Diretor, especialmente em
áreas que já contam com infraestrutura pública disponível.

Etapas do processo de aplicação:

– Notificação do proprietário: quando a Prefeitura identifica que um imóvel não
está cumprindo a sua função social, o proprietário é notificado para regularizar
a situação. Isso pode incluir a apresentação de planos de ocupação ou edificação no terreno.

– Prazo para regularização: após a notificação, o proprietário tem um período de
um ano para adequar o uso do imóvel. Se ele não cumprir o prazo estabelecido,
a Prefeitura está autorizada a iniciar a aplicação progressiva das alíquotas de
IPTU.

– Alíquotas progressivas: a cada ano em que o imóvel continuar sem utilização, a
alíquota do IPTU é aumentada, podendo chegar ao teto de 15% do valor venal
do imóvel.

– Desapropriação: caso o imóvel continue sem atender à função social, mesmo
após a aplicação máxima da alíquota, ele poderá ser desapropriado mediante
pagamento em títulos da dívida pública.

Desafios jurídicos e defesas:

Para evitar a incidência do IPTU progressivo e a desapropriação do imóvel, é
fundamental que o proprietário atenda o quanto antes à sua função social, dando-lhe
a devida utilidade.

Além disso, há medidas que podem ser tomadas pelo proprietário em relação ao IPTU
progressivo. A providência a ser tomada, contudo, dependerá da situação específica do
imóvel e de seu proprietário. Vejamos:

– Regularização administrativa: o proprietário pode, no âmbito
administrativo, apresentar recursos contra a notificação ou impugnar a
aplicação das alíquotas progressivas. Nesse caso, um advogado
especializado poderá auxiliar na elaboração de planos de regularização
ou no acompanhamento de processos administrativos junto à
Prefeitura.

– Ação judicial: caso o processo administrativo não resulte na anulação
da progressividade, o proprietário pode impetrar uma ação anulatória
para contestar a legalidade da medida, alegando, por exemplo, a
desproporcionalidade das alíquotas ou o cumprimento parcial da função
social do imóvel.

– Mandado de Segurança: quando houver risco iminente de
desapropriação, é possível impetrar um mandado de segurança
preventivo para proteger o direito de propriedade.

A aplicação do IPTU progressivo na cidade de São Paulo é um instrumento eficaz para
promover o uso adequado dos imóveis urbanos e incentivar o desenvolvimento de
áreas ociosas.

Aos proprietários de imóveis que se encontram nessas condições, recomenda-se o
acompanhamento jurídico especializado para que se evite a imposição de penalidades
excessivas e, igualmente, para que a defesa de seu direito de propriedade seja
devidamente assegurada.

Os advogados do escritório Edgard Leite Advogados Associados estão à disposição para
esclarecimentos adicionais sobre o assunto.

Autoria do artigo: Lucas Zanelatto