A aprovação da Lei nº 14.825/2024, oriunda do projeto de lei (PL) nº 1.269/2022, trouxe uma importante mudança no que diz respeito à segurança jurídica no âmbito das transações imobiliárias, ampliando a proteção dos compradores de boa-fé em relação às dívidas dos vendedores.

Ao acrescentar o inciso V, no artigo 54, da Lei nº 13.097/2015, a nova lei atribuiu validade ao negócio jurídico imobiliário realizado pelo adquirente de boa-fé, inclusive nos casos de constrição do bem proveniente de ação de improbidade administrativa ou oriunda de hipoteca judiciária, quando não houver averbação do gravame na matrícula do imóvel.

Em termos mais simples, de acordo com a redação do novo dispositivo, se o adquirente não tinha como conhecer a restrição que recai sobre o imóvel por ele adquirido – o que se dá por meio do seu registro ou averbação no registro de imóveis – nos casos em que a restrição tenha se dado por ato de improbidade administrativa ou por hipoteca judiciária, o negócio imobiliário será considerado perfeitamente valido e eficaz.

O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015[1], com vistas à a transparência e segurança nas transações imobiliárias, já garantia a eficácia frente a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em estes não constassem registrados ou averbados na matrícula, dispensando-se, inclusive, a busca de certidões dos distribuidores judiciais para a comprovação da boa-fé.

A regra é antiga e existe para resguardar os direitos de terceiros que realizam transações imobiliárias sem condições de conhecer situações que possam levar à invalidação do negócio, os chamados terceiros de boa-fé.

Com efeito, o que a Lei nº 14.825/24 fez foi ampliar os casos em que se admite a validade e eficácia dos negócios jurídicos imobiliários realizados nessas condições, para abarcar os casos de bloqueio de bens em decorrência de improbidade administrativa ou de hipoteca judiciária, caso não haja averbação dessas restrições no registro de imóveis.

É importante ressaltar que, ao expandir o escopo dos casos em que a ausência do registro ou averbação do imóvel tornam a transação imobiliária eficaz, a novidade reforça a importância da conduta diligente do credor levando a efeito a existência de seu crédito averbando a matrícula do imóvel acerca de qualquer restrição sobre aquele bem

Assim, a nova lei enfatiza a importância do princípio da concentração dos atos na matrícula, promovendo maior segurança jurídica nos negócios imobiliários.

Por essa mesma razão, a novidade implementada pela Lei nº 14.825/2024 torna ainda mais imprescindível que os compradores sejam diligentes na aquisição de imóveis, sendo recomendada uma prévia e apropriada investigação sobre a situação jurídica do bem e, principalmente, sobre a situação financeira do vendedor, evitando eventos futuros que possam comprometer o direito de propriedade do adquirente de boa-fé.

A equipe de Direito Imobiliário do escritório Edgard Leite Advogados Associados está a disposição para quaisquer esclarecimentos sobre o assunto.

[1] Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:  I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);   III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.