Autores: Diogo L. Machado de Melo e Nathália Annette Vaz de Lima, advogados integrantes do escritório Edgard Leite Advogados Associados.
Em 25/1/2010, entrou em vigor as recentes alterações na Lei de Locações, trazidas pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009 que, em razões do veto do Presidente Lula (art. 3º), teve sua vigência 45 dias após sua publicação (LICC, art. 1º e Lei Complementar 95/00, art. 8º).
Ao contrário do divulgado na imprensa – o que acabou por gerar grande insegurança entre os clientes – não se trata, salvo melhor juízo, de uma “nova lei” propriamente dita, mas de alterações legislativas pontuais, fundamentalmente concentradas nos procedimentos anteriormente previstos na lei do inquilinato (Lei 8245/91).
Além das necessárias adaptações legislativas (art. 12), em que se permite, finalmente, a definitiva infiltração e indiscutível aplicabilidade da principiologia do Código Civil de 2002, como, por exemplo, da inequívoca proporcionalidade das cláusulas penais (art. 4º e CC, art. 413), resolve-se também algumas polêmicas jurisprudenciais, como a nova redação do art. 39, estendendo-se a garantia até a efetiva entrega do bem, independentemente da prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Nesse caso, se pretender regular diversamente no contrato, diante da alteração legislativa, será necessária a elaboração de um aditivo, regulamentando a situação do fiador.
Ainda em relação ao fiador, vale citar o novo inciso X do art. 40, em que a substituição da fiança apenas ocorrerá se o fiador manifestar sua intenção de desoneração, não sendo mais possível que tal substituição seja exigida pelo locador, criando (parágrafo único) sanção pelo inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração.
Em relação aos procedimentos previstos na lei de locações, vale citar a alteração substancial do art. 59 (ações de despejo), expandindo-se as hipóteses em que é admissível a concessão de liminar, tal como já havia sendo reconhecido pela jurisprudência, como justificável alternativa ao sensível número de casos em que a demora do procedimento serve de benefício ao locatário inadimplente. Até então, salvo raríssimas exceções, alguns juízes, sensíveis aos reclamos do locador, concediam antecipação de tutela (dada a não previsão do art. 59, § 1º) para a imediata desocupação do imóvel. Em regra, o locador que pretendia reaver seu imóvel, terminado o prazo de locação (ou em casos de inadimplemento), era obrigado a aguardar o julgamento do feito, na expectativa, da possível retomada do bem. No mais, ampliam-se as hipóteses de caução para execução provisória da ação de despejo, mas diminui -se o seu valor, que antes era de 6 a 18 meses e agora, com a reforma, passa a ser de 6 a 12 meses.
Para revisional de aluguel (art. 68), a alteração legislativa deixa a prescrição normativa mais didática, segundo os ensinamentos doutrinários. No tocante ao aluguel provisório: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. A alteração adéqua à previsão legislativa ao procedimento previsto no CPC, em que a contestação é apresentada na audiência de conciliação, instrução e julgamento (CPC, art. 277 e 278). Curioso notar que o inciso V institucionaliza e regulamenta uma das poucas hipóteses previstas no sistema em que se admite pedido de “reconsideração” (art. 68, III). Em havendo esse pedido para se reconsiderar o aluguel provisório, interrompe-se o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Em relação à ação renovatória, após os vetos presidenciais, a alteração se limitou ao inciso V do art. 71, passando-se a exigir que no contrato a renovar exista indicação do fiador e a apresentação de idoneidade financeira. O caput do art. 74 da Lei de Locações fica mantido. Talvez aqui resida uma das maiores críticas, uma vez que, o locador mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato, possa ser obrigado aguardar seis meses para reaver o imóvel, ainda mais quando essa não renovação é baseada em melhor proposta de terceiro. Nesse caso, tentou-se reduzir o prazo, tentativa que fora vetada pelo presidente.
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