De acordo com o STJ, a base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor do imóvel objeto da compra e venda em condições normais de mercado, e não o valor do IPTU, como é feito por algumas Prefeituras.

Como se sabe, o ITBI é um tributo municipal incidente sobre a propriedade, mais especificamente, sobre a transferência onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos a ele relativos, de uma pessoa para a outra, como a compra e venda de uma casa ou de um apartamento.

Por se tratar de um imposto municipal, além da previsão constitucional (art. 156, II, da Constituição Federal), o tributo é regulamentado pelo Código Tributário Nacional (artigos 35 a 42) e por cada um dos municípios da federação.

Essa variedade de normas sobre o ITBI acaba suscitando dúvidas sobre determinados aspectos de sua cobrança, razão pela qual não raras vezes os Tribunais Superiores são chamados a resolver controvérsias envolvendo o tributo.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se debruçou sobre uma das maiores discussões atinentes ao ITBI: a definição de sua base de cálculo[1].

No julgamento do REsp 1.937.821/SP, a controvérsia girou em torno de dois pontos principais: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e b) se é legítimo adotar o valor venal de referência fixado previamente pelo fisco como parâmetro para a definição da base de cálculo do ITBI.

O relator do recurso, Ministro Gurgel de Faria, concluiu negativamente às duas questões.

De acordo com o Ministro, em que pese a base de cálculo do IPTU e do ITBI ser o “valor venal” do imóvel, conforme determina o CTN, os critérios de apuração deste elemento quantitativo são diversos para os dois tributos.

Enquanto o IPTU tem por base a Planta Genérica de Valores, estabelecida previamente por lei exclusivamente para a apuração da base de cálculo deste imposto, o valor venal do imóvel para o cálculo do ITBI considera uma série de fatores, que vão desde a localização e a metragem do imóvel até circunstâncias como a existência de benfeitorias no bem e interesses pessoais dos contratantes.

Justamente por conta dessas particularidades, conhecidas apenas pelos contratantes e que devem ser consideradas na apuração do valor venal do imóvel para fins de ITBI, é que não se pode admitir a adoção de um “valor venal” de referência previamente determinado pelo fisco para determinar a base de cálculo deste tributo, a exemplo do que ocorre com o IPTU.

Com efeito, a utilização deste critério ignoraria as referidas particularidades da transação imobiliária, que consideradas para a definição de seu valor venal e declaradas pelo contribuinte, presumem-se condizentes com o valor do mercado.

Assim, o reconhecimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel em condições normais de mercado e sendo esse valor relativo, não há que se confundir os critérios adotados para a sua definição com os parâmetros adotados para o cálculo do IPTU.

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos, o STJ fixou três teses sobre o assunto (Tema 1.113):

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148, do CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

A divergência de critérios no cálculo dos referidos tributos pode representar uma diferença significativa entre o valor devido pela transação imobiliária e o valor efetivamente pago por ela.

Por essa razão, além de a decisão do STJ proporcionar maior segurança jurídica ao definir critérios mais claros para o cálculo de ambos os tributos, ela pode legitimar a restituição dos valores pagos indevidamente a título de ITBI por imóveis adquiridos nos últimos anos, a depender de cada caso.

A equipe de Direito Imobiliário do escritório Leite Advogados Associados está à disposição para esclarecimentos sobre o tema e aprofundar a avaliação quanto à possibilidade de restituição de valores recolhidos indevidamente a título de ITBI no caso concreto.

[1] Base de cálculo é a grandeza econômica sobre a qual incidirá a alíquota do tributo, definindo o montante a ser pago pelo contribuinte.