Autora: Priscila Arana, advogada integrante de Edgard Leite Advogados Associados.
É do conhecimento de muitos brasileiros que nosso país tem uma carência habitacional muito grande, destacando a falta de condições econômicas que levam muitas famílias a recorrem ao aluguel.Desta forma, tornam-se de suma importância as legislações que regulam as relações de locação residencial bem como as comerciais.
Após 18 anos de vigência da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 a Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, surgiu para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Desta forma, apesar de positivas e benéficas, as mudanças não possuem o condão de mudar substancialmente as relações locatícias. Não há uma nova Lei e sim uma adaptação da Lei antiga e adequações que já há algum tempo vêm sendo adotadas pela Jurisprudência dos Tribunais de nosso país.
A nova redação do artigo 4º, não teve muita mudança, a não ser transformar a jurisprudência em “letra de lei”.Esse artigo traz uma previsão expressa do cálculo da multa de rescisão, caso o inquilino entregue o imóvel antes do término do prazo contratual. A nova Lei 12.112/09 trouxe no texto desse mesmo artigo a expressão “proporcionalmente ao período de cumprimento contratual”, expressão esta já muito utilizada pelos Tribunais e até mesmo pelo Superior Tribunal de Justiça.
Nos casos de execução provisória do despejo, a legislação anterior trazia a obrigação do locador de depositar uma caução mínima equivalente a 12 meses e máxima de 18 meses do valor do aluguel, De agora em diante,a caução mínima passa a ser de 6 meses e a máxima de 12 meses do aluguel atualizado até a data da prestação da caução.
Essa redução é justificada, pois a própria lei em casos de despejo concedido judicialmente nas quais o magistrado não conhece a causa de maneira definitiva, impõe a prestação de caução de três aluguéis,pelo que não faz sentido exigir uma caução superior (18 meses) para a execução provisória de sentença.Ainda com relação à caução, a partir da nova redação, a redução abrange, também, a ação de despejo por falta de pagamento.
Quanto à cobrança de aluguéis, fundada nas ações de despejo, o art 62, I determina a citação dos fiadores juntamente com o locatário, permanecendo o pedido de rescisão contra o locatário, facilitando assim o recebimento de débito pelo locador.
Um ponto positivo da lei fala sobre o atraso no pagamento do aluguel. Na legislação existente o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes, no máximo, em um período de 12 meses. Na terceira vez, o locador tinha direito de não aceitá-lo mais como inquilino (despejá-lo). Na lei nova, o locatário só poderá atrasar o pagamento uma única vez em um período de dois anos, conforme consta no art 62, parágrafo único.
O art. 71, V baliza que nos casos de ação renovatória, ou seja, quando houver a renovação do contrato locatício, ainda que seja o mesmo fiador, há necessidade de comprovação de sua idoneidade. Isso se faz necessário, visto que, ao longo do prazo contratual o fiador pode sofrer redução no seu patrimônio, o que enfraqueceria a garantia do locador.Portanto, sempre que houver a renovação compulsória da locação, existirá a necessidade de comprovar a atual idoneidade do fiador/ garantidor.
No caso do art. 12, caput, o principal objetivo trazido com a redação foi de proteger o cônjuge ou o companheiro nas hipóteses de separação, divórcio e dissolução de união estável, para que possa permanecer no imóvel.Ou seja, acontecerá o prosseguimento automático do contrato em relação ao mesmo.Ressalta-se que essas hipóteses só dizem respeito às locações residenciais.
Tal fato deverá ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador. Medida saudável, pois traz mais transparência e cautela às alterações que ocorrerem durante a locação.
Após a comunicação, o fiador poderá eximir-se de sua obrigação no prazo de 30 dias, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. Referida possibilidade tem gerado polêmica, mas, é importante ressaltar que esta regra aplica-se somente às hipóteses previstas no “caput” do artigo 12, ao contrário do que muitos estão dizendo.
Percebemos que apesar de algumas emendas parecerem um pouco drásticas, a nova lei atualizou de forma proveitosa e coerente as relações entre locadores e locatários/inquilinos, com as adequações trazidas pelo Código Civil (Lei 10.406/02), à jurisprudência dos últimos anos, bem como às mudanças no Código de Processo Civil, visando principalmente a celeridade dos procedimentos judiciais.
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