O zoneamento é um instrumento essencial de planejamento urbano que define o uso
e a ocupação do solo em diferentes áreas de uma cidade, com o propósito de
organizar o crescimento urbano de maneira equilibrada e sustentável.

Na cidade de São Paulo, o zoneamento é regido pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e
pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), conhecida como Lei de
Zoneamento, que passaram por significativas alterações nos anos de 2023 e 2024.

Essas modificações visaram, principalmente, promover um maior adensamento em
áreas com infraestrutura de transporte público, incentivar o uso misto do solo,
integrando espaços residenciais, comerciais e de serviços, e garantir uma distribuição
mais equitativa das zonas de habitação de interesse social.

Além disso, buscou-se reforçar a preservação ambiental, o controle de poluição e
redefinir áreas industriais, comerciais e residenciais, garantindo melhor integração
com a infraestrutura já existente.

A seguir, confira os principais tipos de zoneamento de São Paulo após as últimas
alterações legislativas:

1. Zona Especial de Interesse Social (ZEIS):

As ZEIS destinam-se prioritariamente à habitação de interesse social e buscam garantir
moradia digna à população de baixa renda e promover inclusão social. Essas zonas
visam combater a desigualdade urbana ao facilitar a regularização fundiária e a
implementação de projetos habitacionais populares. As ZEIS são divididas em
categorias (1, 2, 3 e 4), cada uma com regras específicas sobre o uso e ocupação do
solo.
Com as mudanças legislativas, houve a ampliação das áreas de ZEIS, incluindo regiões
que antes eram predominantemente residenciais ou comerciais de alta densidade, em
especial ao longo dos eixos de transporte público, como corredores de ônibus e linhas
de metrô.
O coeficiente de aproveitamento também foi elevado para incentivar a verticalização
dos empreendimentos e para maximizar a oferta de unidades habitacionais em áreas
estratégicas.

2. Zona Mista (ZM):

A Zona Mista é caracterizada pela combinação de atividades residenciais, comerciais e
de serviços, permitindo uma maior diversidade de usos no espaço urbano. O objetivo é
promover a interação entre diferentes atividades, estimular o comércio local e garantir
o uso mais eficiente do solo.
As recentes alterações aumentaram as possibilidades de adensamento nas ZM,
visando expandir a oferta habitacional e dinamizar a economia local.

3. Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE):

As ZDE são áreas estratégicas destinadas ao fomento do desenvolvimento econômico
e à geração de empregos. Essas zonas abrigam atividades industriais, comerciais e de
serviços, incentivando a instalação de empreendimentos que impulsionem a economia
da cidade.
A nova legislação introduziu normas específicas para atrair investidores, incluindo
isenções fiscais e melhorias na infraestrutura. Além disso, novas ZDE foram delimitadas
nas áreas periféricas, especialmente próximas a corredores de transporte público e
rodovias.

4. Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU):

As ZEU são áreas situadas ao longo dos principais eixos de transporte coletivo, como
corredores de ônibus e estações de metrô. O objetivo é promover o adensamento
populacional, a transformação urbana e incentivar o uso de transporte público para,
assim, reduzir a dependência de automóveis particulares.
Com as alterações legislativas, as ZEU passaram a contar com maior densidade
construtiva e regras que favorecem a construção de habitações sociais e sustentáveis,
além de novos incentivos fiscais para empreendimentos nessas áreas.

5. Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM):

As ZEPAM são áreas destinadas à preservação e recuperação ambiental, com o
objetivo de proteger os recursos naturais, a biodiversidade e o equilíbrio ecológico.
Essas zonas têm regras restritivas quanto ao uso do solo, para minimizar os impactos

ambientais e assegurar a qualidade de vida da população. As ZEPAM incluem parques,
áreas de mananciais e outras áreas de interesse ambiental.

Legislação correlata:

As principais legislações que regulamentam o zoneamento em São Paulo incluem:
 Plano Diretor Estratégico (PDE) – Lei nº 16.050/2014: define as diretrizes
gerais para o desenvolvimento urbano e o uso do solo na cidade.
 Lei nº 17.975/2023 (Plano Diretor de 2023): introduziu importantes mudanças
no zoneamento, principalmente em relação às ZEIS e ZEU.
 Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento) – Lei nº
18.081/2024: regulamenta o uso e a ocupação do solo conforme as diretrizes
do PDE e incorpora as últimas alterações referentes aos tipos de
zoneamento.

Essas alterações legislativas refletem o contínuo esforço da cidade de São Paulo em
equilibrar o crescimento urbano, o desenvolvimento econômico e a proteção
ambiental. O objetivo é tornar a cidade mais inclusiva, sustentável e conectada,
promovendo um desenvolvimento urbano mais justo e responsável.

Os advogados do escritório Edgard Leite Advogados Associados estão à disposição para
esclarecimentos adicionais sobre o assunto.