Foi publicada, em 16 de setembro de 2024, a Lei nº 14.973 que, entre outras disposições, disciplina a possibilidade de atualização do valor de imóveis já declarados para o valor de mercado.

A mudança permitirá que os donos desses bens, pessoas físicas ou jurídicas, paguem menos tributos na hora de vendê-los ou transferi-los.

Contudo, para usufruir dos benefícios previstos na nova norma, o contribuinte terá 90 dias para recolher o imposto devido, portanto, até o dia 15 de dezembro deste ano.

Confira alguns dos principais aspectos da norma no que tange à atualização do valor de aquisição dos bens imóveis.

 

Como funciona:

De acordo com a Lei nº 14.973/2024, pessoas físicas e jurídicas podem optar por atualizar o valor de seus bens imóveis para os seus respectivos valores de mercado, da seguinte maneira:

• Pessoas físicas: pessoas físicas residentes no País podem optar pela atualização do valor já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF).

 

Alíquota aplicável: 4% sobre o ganho de capital apurado, ou seja, sobre a valorização do imóvel.

• Empresas: a pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ).

 

Alíquotas aplicáveis: 6% para o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% no recolhimento da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

 

É importante ressaltar que, antes da Lei nº 14.973/2024, a venda de imóveis estava sujeita a uma tributação elevada sobre o ganho de capital, que variava entre 15% e 22,5% para pessoas físicas e que podia chegar a até 34% para empresas, considerando Imposto de Renda e CSLL. A atualização do valor do imóvel, tal como prevista pela nova norma, oferece uma redução significativa, que pode ser integral se o bem for vendido daqui a 15 anos ou mais.

Outra informação relevante é a de que os valores decorrentes da atualização serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que for recolhido o imposto e deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

 

Prazos e forma de atualização:

As condições da atualização, tais como a forma e os prazos para a sua realização, ainda serão definidas pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, mas já se sabe, de acordo com a nova lei, que o recolhimento do imposto deverá ser feito em até 90 dias contados de sua publicação, isto é, até o dia 15 de dezembro de 2024.

A pessoa física ou a empresa que não aderir ao dispositivo da nova lei no prazo por ela estabelecido não poderá se beneficiar de suas disposições, pois as alíquotas e condições originalmente previstas serão automaticamente aplicadas.

 

Percentuais aplicáveis:

No caso de alienações feitas antes de decorridos 15 anos da atualização, a fórmula utilizada para o cálculo do ganho de capital será o seguinte:

Ganho de capital = Valor da alienação – (custo do bem imóvel antes da atualização + (diferencial de custo tributado a título de atualização X percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda) (ver tabela abaixo)

Os percentuais proporcionais para a realização do cálculo estão previstos na lei e variarão de acordo com o tempo decorrido de atualização até a efetiva venda do imóvel.

De um modo geral, quanto mais tempo o proprietário demorar para vender o imóvel após a atualização de seu valor, maior será a vantagem por ele obtida.

Vejamos:

TEMPO DECORRIDO DA ATUALIZAÇÃO ATÉ A VENDA	PERCENTUAL DO CÁLCULO
Até 36 meses da atualização	0%
Entre 6 e 48 meses da atualização	8%
Entre 48 e 60 meses da atualização	16%
Entre 60 e 72 meses da atualização	24%
Entre 72 e 84 meses da atualização	32%
Entre 84 e 96 meses da atualização	40%
Entre 96 e 108 meses da atualização	48%
Entre 108 e 120 meses da atualização	56%
Entre 120 e 132 meses da atualização	62%
Entre 132 e 144 meses da atualização	70%
Entre 144 e 156 meses da atualização	78%
Entre 156 e 168 meses da atualização	86%
Entre 168 e 180 meses da atualização	94%
Após pós 180 meses da atualização.	100%

 

Não há dúvida de que a nova lei é uma excelente oportunidade para que os contribuintes, pessoas físicas ou empresas, economizem em tributos na venda de seus bens imóveis.

A novidade é particularmente vantajosa para as empresas, especialmente para aquelas que possuem dinheiro em caixa e que pretendam vender seus imóveis nos próximos anos.

Contudo, para que as mudanças implementadas pela nova lei possam ser devidamente usufruídas, o pagamento do tributo deve ser feito em um curto prazo de tempo, até 15 de dezembro de 2024, conforme dito anteriormente.

Além disso, as reduções previstas pela nova lei só serão totalmente aproveitadas para as vendas realizadas a longo prazo. Isto é, a depender de quando se pretende vender o bem, a adesão aos termos da lei pode se mostrar mais ou menos vantajosa ou, em alguns casos, até mesmo ser prejudicial ao contribuinte.

Por isso, o planejamento é fundamental.

A análise por especialistas no assunto permitirá conhecer, de acordo com as particularidades de cada caso, a conveniência ou não em aderir à opção de atualização do valor do imóvel nos termos da Lei nº 14.973/2024.

A equipe tributária do escritório Edgard Leite Advogados Associados está à disposição para esclarecimentos adicionais sobre esse importante assunto.